2026 종합부동산세 개편안 — 법인·종합합산 토지분 세율 어떻게 바뀌나
부동산 세금 얘기만 나오면 다들 일단 긴장부터 하시죠. 그런데 이번 종합부동산세 개편안은 좀 다르게 볼 필요가 있어요. 실제로 영향을 받는 대상이 '땅부자'와 법인에 꽤 좁게 집중돼 있거든요.
배경을 짚어보면, 이재명 대통령이 지난 4월 "기업들이 당장 쓸 데도 없는데 비업무용 부동산을 대규모로 보유하고 있다"고 언급한 게 이번 개편의 출발점 중 하나였어요. 정부는 8월 3일 세제발전심의위원회를 열고 잠재성장률 반등과 부동산 세제 합리화를 골자로 한 '2026년 세제개편안'을 발표했는데, 그중에서도 법인과 종합합산 토지에 대한 종부세 인상이 눈에 띕니다. 오늘은 이 부분만 따로 떼서 정리해볼게요.
한눈에 보기
- ✅ 종합합산토지(나대지·잡종지 등) 과세표준 45억 원 초과 구간 세율이 3%에서 4%로 인상
- ✅ 법인 주택분 종부세(1·2주택)는 2.7%에서 2027년 3.5%, 2028년부터 5.0% 단일세율로 단계적 인상
- ✅ 비사업용 토지 양도차익에 대한 법인세 추가 세율도 기존 10%에서 20%로 상향
- ✅ 세부담 상한은 150%에서 200%로 오르지만, 법인에는 이 상한 자체가 적용되지 않음
먼저, 종합합산토지가 정확히 뭔가요
종합부동산세는 2005년, 부동산 투기 수요를 억제하고 보유세 부담을 실효화하기 위해 도입된 세금이에요. 일정 금액을 초과하는 부동산을 가진 사람에게 재산세와는 별도로 국세를 추가로 매기는 구조인데, 이번 개편에서도 그 취지, 그러니까 '실제 쓰지 않는 부동산에 대한 부담을 늘린다'는 방향이 그대로 이어지고 있다고 보시면 돼요.
종부세 대상 토지는 크게 세 갈래로 나뉘어요. 공장 부속토지처럼 실제 사업에 쓰이는 땅은 '별도합산토지'로 분류돼 세율이 상대적으로 낮고, 반대로 나대지나 잡종지처럼 특별한 사업 목적 없이 놀리고 있는 땅은 '종합합산토지'로 분류돼서 세율이 훨씬 높아요. 이번에 오르는 건 바로 이 종합합산토지 쪽이에요. 정부가 굳이 이 항목을 콕 집어 손댄 이유는, 사업에 쓰지도 않으면서 시세차익만 노리고 오래 들고 있는 토지를 시장에 내놓게 만들려는 목적이 크기 때문이에요.
핵심 내용부터 정리하면
종합합산토지 종부세율이 가장 상징적인 변화예요. 과세표준 45억 원을 넘는 구간의 최고세율이 3%에서 4%로 오릅니다. 시행 시기는 2028년 1월 1일 납세의무 성립분부터예요. 언론에서는 이 대상자가 작년 기준 3,500명 규모로, 전체 종부세 납세 인원의 3.6%에 불과하지만 이들이 낸 세금이 전체 토지분 종부세액의 78%를 차지한다고 짚었어요. 그야말로 '핀셋 증세'인 셈이죠.
법인이 보유한 주택에 대한 종부세도 함께 오릅니다. 지금은 2주택 이하 법인이 2.7%, 3주택 이상 법인이 5.0% 단일세율을 적용받고 있는데, 개정안대로면 2027년엔 2주택 이하 법인 세율이 3.5%로 오르고, 2028년부터는 주택 수와 관계없이 모든 법인에 5.0% 단일세율이 적용돼요. 원래 법인은 개인과 달리 종부세 계산할 때 기본공제가 아예 적용되지 않는다는 점도 함께 알아두시면 좋아요. 게다가 세부담 상한(전년 대비 급격한 증세를 막아주는 장치)도 법인에는 애초에 적용되지 않기 때문에, 법인이 체감하는 인상 폭은 개인보다 클 수밖에 없는 구조예요.
토지 매각을 압박하는 장치도 함께 들어갔어요. 비사업용 토지를 팔 때 매기는 양도소득에 대한 세금이 강화되는데, 법인은 양도소득의 20%를 법인세로 추가 징수하게 됩니다. 지금은 10%였으니 두 배로 오르는 셈이고, 개인 역시 비사업용 토지 양도세 중과세율이 10%포인트에서 20%포인트로 오르면서 최고세율이 65%까지 올라갈 수 있어요. 이건 2028년 이후 양도분부터 적용됩니다. 보유세와 거래세를 동시에 건드린 셈이라, 버티기도 팔기도 둘 다 부담이 커지는 구조예요.
숫자로 보면 어느 정도일까요
나라살림연구소가 이번 개편안 효과를 분석한 자료를 보면 실감이 좀 더 나요. 2028년 기준으로 종부세 전체 세수가 현행 대비 1조 7,373억 원 늘어날 걸로 추산되는데, 이 중 종합합산토지분에서만 5,309억 원이 증가할 걸로 봤어요. 법인별로 보면 2주택 이하 법인 약 5만 161개는 평균 493만 원, 3주택 이상 법인 6,799개는 평균 1,703만 원씩 세 부담이 늘어날 걸로 분석됐습니다. 유효세율 증가폭으로 따지면 2주택 이하 법인이 1.88%포인트로 가장 크게 오르는 것으로 나타났어요. 참고로 같은 분석에서 3주택 이상 개인은 0.27%포인트, 일반 1~2주택 개인은 0.13%포인트 오르는 데 그쳐서, 이번 개편이 유독 법인에 쏠려 있다는 걸 숫자로도 확인할 수 있어요.
시장 반응은 어떨까요
정부 입장에서는 놀고 있는 법인 소유 토지를 시장에 내놓게 만들어서, 그 부지를 주택 공급용으로 전환하겠다는 목표가 뚜렷해요. 실제로 이번 종부세 개편은 앞서 발표된 8·13 부동산 대책의 공급 확대 기조와도 맞닿아 있어요. 반면 세무업계 일각에서는 "매매가 쉽지 않은 토지 특성상 세금만 늘어나고 정작 매물은 잘 안 나올 수 있다"는 우려도 나오고 있어요. 나대지나 잡종지는 아파트처럼 거래가 활발한 자산이 아니다 보니, 세금 부담이 늘어도 매수자를 못 찾아 그냥 버티는 법인이 나올 수 있다는 거예요. 일부에서는 오히려 과세체계가 여러 항목을 동시에 손대면서 더 복잡해졌다는 지적도 나오고 있어요.
주의 — 이 모든 내용은 아직 확정이 아니라는 점, 꼭 기억해두셔야 해요. 이번 개편안은 입법예고와 국무회의를 거쳐 9월 초 정기국회에 제출될 예정이라, 실제 국회 심의 과정에서 세율이나 시행 시기, 구간 기준 같은 세부 내용이 얼마든지 바뀔 수 있습니다.
법인이나 다주택 보유 토지주가 아니라면 당장 체감할 변화는 크지 않아요. 일반 개인이 보유한 나대지 같은 종합합산토지도 이번 세율 인상 대상에는 포함되지만, 과세표준 45억 원을 넘는 경우에만 해당되기 때문에 대다수 개인 토지 소유자와는 거리가 있는 이야기예요. 다만 관련 업종에 종사하시거나 법인 명의로 부동산을 보유하고 계신 분이라면 정기국회 논의 상황을 계속 지켜보시는 게 좋겠어요.
관련영상 추천
쿠니쿠의 한마디
세금 개편안은 늘 숫자가 많아서 어렵게 느껴지는데, 이번 건 다행히 대상이 꽤 명확했어요. 우리 집, 우리 가족 얘기라기보다는 법인과 땅을 많이 가진 소수에게 좁게 집중된 개편이더라고요. 그래도 관련 업계에 계신 분들껜 꽤 큰 변화일 수 있으니, 해당되시는 분들은 국회 논의 과정을 한 번씩 챙겨보시면 좋을 것 같아요.
내부링크 추천