복비계산기 기준이 되는 중개보수 요율, 매매 0.4%와 임대차 0.3% 구간

복비계산기 화면에 5억 원짜리 아파트 매매를 넣으면 200만 원이 나옵니다. 같은 5억 원을 전세로 넣으면 150만 원입니다. 거래금액은 똑같은데 50만 원이 벌어지죠.

이 숫자는 계산기가 지어낸 값이 아닙니다. 국토교통부령이 거래금액 구간마다 정해 둔 상한요율을 그대로 곱한 결과거든요.

그런데 상한은 말 그대로 위쪽 끝입니다. 실제로 내는 돈은 그 안에서 중개사무소와 이야기해 정하고, 거래금액을 어떻게 잡느냐에 따라 같은 집도 금액이 달라집니다. 계산기가 내놓은 금액을 청구서로 받아들이기 전에 짚어 볼 자리가 몇 군데 있습니다.

복비계산기에 넣기 전에 정해야 하는 세 가지

복비계산기가 묻는 칸은 결국 세 가지로 좁혀집니다. 거래내용, 거래금액, 중개대상물의 종류입니다.

거래내용은 매매·교환이냐 임대차냐로 갈립니다. 같은 금액이라도 요율표의 다른 줄을 쓰기 때문에 여기서 이미 금액 차이가 생깁니다.

거래금액은 매매면 매매대금, 전세면 보증금을 넣습니다. 월세는 그대로 넣지 않고 환산식을 한 번 거칩니다.

중개대상물 종류는 주택이냐 아니냐를 먼저 봅니다. 건물 한 채에 주택과 상가가 섞여 있으면 주택 면적이 절반 이상일 때 주택 요율을 쓰고, 절반 미만이면 주택 외 요율을 씁니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조 제6항에 적힌 기준입니다.

주택 중개보수는 국토교통부령이 정한 범위 안에서 시·도 조례로 정합니다. 전국에 같은 숫자가 통으로 적용되는 방식이 아니라는 뜻이에요.

그래서 지역 조례도 함께 봐야 합니다. 매물이 있는 지역과 중개사무소가 있는 지역이 다르다면 사무소 소재지 조례를 따릅니다.

중개보수 요율표, 매매 0.4%와 임대차 0.3%가 갈리는 구간

국토교통부령인 공인중개사법 시행규칙 별표 1이 주택 중개보수 상한요율을 정해 두고 있습니다. 2021년 10월에 손본 뒤로 지금까지 그대로입니다.

거래내용	거래금액	상한요율	한도액
매매·교환	5천만 원 미만	0.6%	25만 원
매매·교환	5천만 원 이상 2억 원 미만	0.5%	80만 원
매매·교환	2억 원 이상 9억 원 미만	0.4%	없음
매매·교환	9억 원 이상 12억 원 미만	0.5%	없음
매매·교환	12억 원 이상 15억 원 미만	0.6%	없음
매매·교환	15억 원 이상	0.7%	없음
임대차 등	5천만 원 미만	0.5%	20만 원
임대차 등	5천만 원 이상 1억 원 미만	0.4%	30만 원
임대차 등	1억 원 이상 6억 원 미만	0.3%	없음
임대차 등	6억 원 이상 12억 원 미만	0.4%	없음
임대차 등	12억 원 이상 15억 원 미만	0.5%	없음
임대차 등	15억 원 이상	0.6%	없음

내 거래가 매매인지 임대차인지로 줄을 고르고, 거래금액이 어느 구간에 드는지 찾은 다음, 그 줄의 상한요율을 곱하면 됩니다.

한도액 칸에 금액이 적힌 네 구간에서는 곱한 값이 그 금액을 넘더라도 한도액까지만 냅니다. 굵게 표시한 두 칸이 거래가 가장 많이 몰리는 자리예요. 매매 2억~9억은 0.4%, 임대차 1억~6억은 0.3%입니다.

⚠️ 이 요율은 전부 상한입니다. 여기에 맞춰 달라고 요구할 근거가 아니라, 여기를 넘으면 안 된다는 천장입니다.

부동산 복비 계산에서 한도액이 끼어드는 자리

부동산 복비 계산은 거래금액에 상한요율을 곱하는 한 줄이 전부입니다. 다만 2억 원 미만 매매와 1억 원 미만 임대차에는 한도액이 하나 더 붙습니다.

매매 4,000만 원짜리 거래를 예로 들어 보겠습니다. 0.6%를 곱하면 24만 원이고, 한도액 25만 원보다 적으니 24만 원이 상한입니다.

같은 구간에서 4,500만 원이면 계산 값이 27만 원으로 올라갑니다. 한도액 25만 원을 넘었으니 25만 원에서 끊깁니다. 거래금액이 500만 원 늘었는데 보수 상한은 1만 원만 올라간 것이죠.

임대차도 같은 방식입니다. 보증금 8,000만 원 전세는 0.4%를 곱해 32만 원이 나오지만, 한도액 30만 원이 걸려 30만 원이 상한입니다.

중개보수는 집을 내놓은 쪽과 구하는 쪽 양쪽에서 각각 받습니다. 법에서는 이 둘을 묶어 중개의뢰인이라고 부릅니다. 매도인과 매수인이 200만 원을 나눠 내는 구조가 아니라 각자 200만 원씩 내는 구조예요.

매수 쪽은 중개보수 말고 취득세도 같은 날 나갑니다. 생애최초로 사는 집이라면 감면 한도가 따로 있는데, 그 기준은 생애최초 취득세 감면 2026년 기준, 12억 이하 주택 200만 원 한도 정리에 적어 뒀습니다.

전세 복비 계산기 금액이 매매보다 적게 나오는 이유

전세 복비 계산기가 매매보다 낮은 금액을 내놓는 데는 이유가 둘 있습니다. 요율이 한 단계씩 낮고, 구간을 나누는 금액도 다릅니다.

매매는 2억, 9억, 12억, 15억에서 요율이 바뀝니다. 임대차는 1억, 6억, 12억, 15억이 경계예요. 위쪽 두 경계는 같은데 아래쪽 두 경계가 어긋나 있습니다.

금액 차이는 구간 경계에서 가장 크게 벌어집니다. 보증금 5억 9,000만 원 전세는 0.3%를 곱해 177만 원인데, 6억 원이 되면 0.4% 줄로 넘어가 240만 원이 됩니다. 보증금이 1,000만 원 오르는 사이 보수 상한이 63만 원 뛰는 거예요.

매매도 9억 경계에서 같은 일이 생깁니다. 8억 9,000만 원은 0.4%로 356만 원, 9억 원은 0.5%로 450만 원이거든요. 집값 1,000만 원 차이에 94만 원이 붙습니다.

가격을 조정할 여지가 남아 있는 거래라면, 금액이 경계 바로 위에 걸쳐 있는지 한 번 확인해 볼 만합니다.

월세 복비 계산기는 월세에 100을 곱해 더합니다

월세는 보증금만 보지 않습니다. 시행규칙 제20조 제5항이 환산식을 정해 뒀어요. 조문에 적힌 월 차임액은 다달이 내는 월세를 가리킵니다. 여기에 100을 곱한 금액을 보증금에 더한 값이 거래금액입니다.

보증금 1,000만 원에 월세 50만 원인 방이라면 50만 원 곱하기 100으로 5,000만 원이 나오고, 보증금을 더해 6,000만 원이 거래금액입니다. 임대차 5천만 원 이상 1억 원 미만 구간이라 0.4%를 곱하면 24만 원이고, 한도액 30만 원 안쪽이니 24만 원이 상한입니다.

이렇게 더한 금액이 5,000만 원에 못 미치면 100 대신 70을 곱해 다시 계산합니다.

보증금 500만 원에 월세 40만 원인 방을 넣어 보면, 처음 계산으로는 4,500만 원이라 5,000만 원에 못 미치죠. 그래서 40만 원 곱하기 70인 2,800만 원에 보증금을 더해 3,300만 원으로 잡고, 0.5%를 곱해 16만 5,000원이 상한입니다.

월세나 전세 계약은 나갈 때 정산할 돈도 같이 걸립니다. 세입자가 돌려받을 수 있는 관리비 항목은 장기수선충당금 반환, 시행령 제31조 기준 세입자가 이사 전 챙길 3단계에 정리해 뒀습니다.

상가 복비 계산기가 따로 있는 이유, 오피스텔 0.5%와 그 밖 0.9%

주택이 아닌 건물은 구간도 한도액도 없습니다. 시행규칙 제20조 제4항이 주택 외 중개대상물을 두 갈래로 나눠 놓았어요.

먼저 오피스텔입니다. 전용면적 85제곱미터 이하이면서 전용 입식 부엌과 전용 수세식 화장실, 목욕시설을 갖춘 곳이라야 합니다. 이 요건을 채우면 별표 2에 따라 매매·교환은 0.5%, 임대차는 0.4%가 상한입니다.

나머지는 그 밖으로 묶입니다. 상가와 토지, 요건을 못 채운 오피스텔이 여기 들어가고 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다.

0.9%는 거래금액이 얼마든 그대로 붙는 숫자예요. 5억 원짜리 상가라면 한쪽이 내는 금액이 450만 원까지 올라갈 수 있습니다. 같은 5억 원 아파트 매매가 200만 원인 것과 견주면 두 배가 넘죠.

그래서 상가나 토지를 거래할 때는 그 사무소가 몇 퍼센트를 받겠다고 걸어 두었는지부터 확인하는 쪽이 안전합니다. 개업공인중개사는 자기가 받으려는 상한요율을 중개보수·실비의 요율 및 한도액표에 적어 두어야 하고, 그 표는 사무소 안에 붙어 있습니다.

부동산 중개수수료 부가세, 10%가 붙는지는 어디서 확인하나요

중개보수에 부가가치세가 따로 붙는지는 그 중개사무소의 사업자 유형에 달려 있습니다.

부가가치세법 제30조가 정한 세율은 10%입니다. 일반과세자인 사무소라면 중개보수에 이 10%가 별도로 붙어요. 보수가 200만 원이면 실제로 내는 돈은 220만 원입니다.

간이과세자는 계산 방식이 다릅니다. 같은 법 제63조가 받은 금액에 업종별로 정해진 비율을 한 번 곱한 값에 세율을 매기도록 해 두어서, 10%가 그대로 얹히지 않습니다.

확인은 사무소 안에서 됩니다. 시행규칙 제10조는 개업공인중개사가 중개사무소에 사업자등록증과 중개보수·실비의 요율 및 한도액표를 붙여 두도록 정하고 있어요. 사업자등록증에 일반과세자인지 간이과세자인지가 적혀 있습니다.

계약서에 서명하기 전에 두 가지를 물어 적어 둡니다. 요율을 몇 퍼센트로 할지, 그리고 그 금액이 부가세 포함인지 별도인지입니다.

부동산 복비 카드 결제와 현금영수증은 언제 요청하나요

언제 내는지부터 정해져 있습니다. 공인중개사법 시행령 제27조의2는 중개보수 지급시기를 개업공인중개사와 중개의뢰인의 약정에 따르되, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날로 한다고 정해 뒀습니다. 따로 정한 것이 없었다면 잔금 치르는 날이 기준이 되는 거죠.

카드로 낼 수 있는지는 법이 정하지 않습니다. 사무소가 카드 단말기를 두었는지에 달려 있어요. 잔금일 당일에 물으면 현금을 찾으러 나가야 하는 일이 생기니, 계약서를 쓸 때 결제 방법을 미리 확인해 둡니다.

현금으로 냈다면 현금영수증을, 카드로 냈다면 매출전표를 받아 둡니다. 나중에 상한을 넘겨 냈는지 따질 때 금액을 증명할 자료가 이것뿐이거든요.

공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 사례나 증여, 그 밖의 어떤 명목으로도 정해진 보수와 실비를 넘겨 금품을 받는 행위를 금지합니다. 이를 어기면 같은 법 제49조 제1항에 따라 1년 이하의 징역이나 1,000만 원 이하의 벌금에 처해집니다.

자주 묻는 질문

Q. 상한요율보다 많은 금액을 청구받았습니다

공인중개사법 제33조가 막아 둔 행위입니다. 정해진 보수와 실비를 넘겨 금품을 받지 못하게 한 조항이에요. 먼저 영수증이나 계좌 이체 내역으로 실제 낸 금액을 남기고, 그 중개사무소를 등록한 시·군·구청 부동산 담당 부서에 신고합니다. 신고할 때 계약서와 요율표 사진, 결제 증빙을 같이 냅니다.

Q. 계약이 깨지면 중개보수를 안 내도 되나요?

법 제32조 제1항이 보수를 받지 못하게 하는 경우는 개업공인중개사의 고의나 과실로 거래행위가 무효·취소·해제된 때로 한정돼 있습니다. 매수인이나 매도인 사정으로 계약이 깨진 경우는 여기 들어가지 않아요. 계약서를 쓸 때 해제되면 보수를 어떻게 할지 적어 두는 편이 안전합니다.

Q. 매도인과 매수인이 나눠서 내는 건가요?

아닙니다. 시행규칙 제20조 제1항은 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받는다고 적고 있습니다. 5억 원 매매라면 매도인이 200만 원, 매수인이 200만 원을 따로 내고 사무소가 받는 금액은 합쳐서 400만 원입니다.

Q. 지역마다 요율이 다른가요?

주택은 시·도 조례로 정하니 지역을 확인해야 합니다. 국가법령정보센터에서 그 지역 조례를 찾아 별표를 보면 되고, 주택이 아닌 오피스텔과 상가는 국토교통부령이 전국에 같게 적용됩니다.

거래 세 건으로 계산해 본 중개보수

지금까지 본 기준으로 실제 거래를 계산해 보겠습니다.

5억 원짜리 아파트 매매는 2억 이상 9억 미만 구간이라 0.4%를 곱해 200만 원입니다. 보증금 3억 원 전세는 1억 이상 6억 미만 구간의 0.3%로 90만 원이고, 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원인 방은 환산 거래금액 6,000만 원에 0.4%를 곱해 24만 원이 나옵니다.

세 금액 모두 한쪽이 내는 상한이고, 부가가치세는 여기에 별도로 붙을 수 있습니다.

그러니까 복비계산기가 알려 주는 것은 천장까지입니다. 그 아래 어디에서 멈출지는 사무소와 말을 맞추면서 정해지고, 그 자리에서 필요한 건 내 거래가 요율표의 어느 줄에 드는지 하나입니다. 매매 2억~9억은 0.4%, 임대차 1억~6억은 0.3%라는 두 줄만 기억해도 계산기를 다시 켜지 않고 금액을 맞춰 볼 수 있습니다.

쿠니쿠의 한마디

요율표를 보기 전까지는 0.4%를 정가처럼 여겼는데, 실제로는 넘으면 안 되는 상한이었습니다. 계산기가 내놓은 금액을 그대로 부르면 오히려 손해를 보는 자리가 있더라고요.

앞으로 중개사무소와 계약할 때는 두 가지를 챙기려고 합니다. 계약서를 쓰는 자리에서 요율과 부가세를 말로 넘기지 않고 특약란이나 메모에 적어 두는 것, 그리고 거래금액이 구간 경계에 걸쳐 있는지 먼저 확인하는 것입니다.

중개사무소에 들어서면 먼저 볼 것은 벽에 붙은 요율·한도액표입니다. 거기 적힌 숫자가 그 사무소가 받겠다고 밝혀 둔 상한이라, 이야기를 꺼낼 자리가 바로 그 표 앞이거든요.

함께 보면 좋은 글

장기수선충당금 반환, 시행령 제31조 기준 세입자가 이사 전 챙길 3단계

생애최초 취득세 감면 2026년 기준, 12억 이하 주택 200만 원 한도 정리

주담대 가산금리 3.27%, 대출은 풀렸는데 이자는 왜 더 올랐을까