대법원경매 입찰 전 확인 순서, 최저매각가격 10% 보증금과 매각물건명세서 읽는 법
감정가 3억 원짜리 아파트가 두 번 유찰돼 최저가 1억 9,200만 원으로 대법원경매 목록에 올라와 있다고 해보겠습니다. 시세보다 1억 원 넘게 싸 보이지만, 앞선 두 기일에 입찰한 사람이 한 명도 없었던 물건이기도 합니다.
싸게 나온 데는 사건 서류 안에 이유가 적혀 있는 경우가 많습니다. 사이트에서 물건을 찾는 메뉴부터 입찰 당일 법원에서 봉투를 넣는 순서까지, 대법원 법원경매정보에 실제로 있는 화면 이름과 법원이 정한 숫자로 따라가 보겠습니다.
물건 찾기는 대법원경매정보 사이트의 이 메뉴부터
대법원경매정보 사이트의 정식 이름은 "대한민국 법원 경매정보"입니다. 물건 찾기는 위쪽 메뉴의 경매물건에서 시작합니다.
경매물건 아래에는 물건상세검색, 지도검색, 기일별검색, 매각예정물건, 매각결과검색이 있습니다. 처음이라면 물건상세검색에서 법원과 용도, 감정가 범위를 넣고 목록을 줄이는 쪽이 가장 빠릅니다.
메뉴마다 쓰임이 다릅니다.
- 물건상세검색: 법원·소재지·용도·감정가·최저가 범위로 좁혀 찾는 기본 검색
- 지도검색: 살고 싶은 동네가 정해져 있을 때 지도 위에서 물건 위치를 보는 검색
- 기일별검색: 특정 날짜에 어느 법원에서 어떤 물건이 매각되는지 보는 검색
- 매각결과검색: 이미 끝난 사건이 얼마에 낙찰됐는지 보는 검색
매각결과검색은 입찰가를 정할 때 가장 많이 쓰게 되는 메뉴입니다. 같은 단지나 같은 동네의 비슷한 물건이 감정가의 몇 퍼센트에 팔렸는지 보면, 지금 목록에 뜬 최저가가 정말 싼 값인지 판단할 기준이 생기거든요. 목록의 감정가는 감정평가 시점의 값이라 몇 달 전 시세일 수 있습니다. 그래서 같은 단지의 최근 거래는 아파트실거래가조회로 따로 맞춰 보는 편이 안전합니다.
경매사건검색으로 사건번호 하나에서 읽을 것
마음에 드는 물건을 찾았으면 사건번호를 적어 두고 경매사건검색 메뉴로 넘어갑니다. 경매사건검색은 법원과 사건번호를 넣으면 그 사건의 진행 기록을 한 화면에 보여 줍니다. 사건번호는 "2026타경12345"처럼 연도와 "타경"이 붙은 모양입니다.
사건 화면에서 볼 칸은 다섯 군데입니다.
| 화면에서 볼 곳 | 읽어 낼 것 | 이렇게 보이면 다시 보기 |
|---|---|---|
| 기일내역 | 지금까지 몇 번 유찰됐는지, 다음 매각기일 | 유찰이 많은데 이유가 안 보일 때 |
| 문건·송달내역 | 누가 언제 서류를 냈는지 | 유치권 신고, 임차인 권리신고 |
| 배당요구종기 | 채권자가 배당을 요구할 수 있는 마감일 | 임차인이 배당요구를 안 했을 때 |
| 물건내역 | 면적, 대지권 유무 | 대지권 미등기 표시 |
| 매각물건명세서 | 매수인이 떠안는 권리 | 인수 항목에 글이 있을 때 |
문건·송달내역에 "유치권신고서"가 보이면 그 물건은 낙찰 뒤 공사대금 다툼이 남을 수 있습니다. 반대로 기일내역에 유찰만 여러 번 찍혀 있고 문건·송달내역에 신고서가 없다면, 단순히 값이 높게 감정돼서 안 팔렸을 가능성도 있습니다. 이 두 칸을 같이 봐야 유찰이 왜 이어졌는지 알 수 있습니다.
인수되는 권리는 매각물건명세서 어디서 보나?
매각물건명세서는 법원이 매수인에게 "이 집을 사면 무엇을 떠안는지" 알려 주려고 만드는 서류입니다. 법원은 매각기일 1주 전까지 이 서류를 사건 기록과 함께 누구나 볼 수 있게 둡니다. 경매 권리분석은 이 서류를 읽는 데서 시작합니다.
서류에서 먼저 볼 줄은 세 곳입니다.
- 최선순위 설정일자: 등기부에 가장 먼저 잡힌 저당권·압류 같은 권리의 날짜입니다. 흔히 말소기준권리라고 부르고, 이 날짜보다 뒤에 생긴 권리는 매각으로 대부분 지워집니다.
- 점유자 칸: 임차인의 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 적혀 있습니다.
- 비고·인수 항목: "매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음", "매각으로 소멸되지 않는 권리" 같은 문장이 들어가는 칸입니다.
먼저 1번 날짜와 2번 전입일을 나란히 놓고 봅니다. 임차인의 전입일이 최선순위 설정일자보다 빠르면 그 임차인은 대항력을 가진 것으로 봅니다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 계약 기간과 보증금을 주장할 수 있는 힘이라는 뜻입니다. 이런 임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면, 남은 보증금은 낙찰자가 대신 돌려줘야 하는 돈이 됩니다.
⚠️ 전입일이 최선순위 설정일자보다 빠른 임차인이 있으면 최저가에 그 보증금을 더한 금액이 실제 매입가입니다.
글 첫머리의 두 번 유찰된 3억 원 아파트에 보증금 1억 원짜리 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않고 살고 있다면, 1억 9,200만 원에 낙찰받아도 1억 원을 따로 돌려줘야 합니다. 그러면 실제 값은 2억 9,200만 원으로 시세와 거의 같아지죠. 유찰이 이어진 이유가 여기서 드러나는 경우가 많습니다.
입찰보증금은 최저매각가격의 10%, 무엇으로 내나
경매 입찰보증금은 입찰가가 아니라 그 회차의 최저매각가격을 기준으로 정합니다. 대법원 법원경매정보 입찰안내는 매수신청 보증금을 최저매각가격의 1/10로 적고 있습니다. 최저가가 1억 9,200만 원이면 입찰가를 얼마로 쓰든 보증금은 1,920만 원입니다.
유찰될 때마다 최저매각가격이 내려가니 보증금도 같이 줄어듭니다. 내려가는 폭은 법원마다 달라서, 서울 법원들은 직전 가격의 20%를 깎고 일부 지방 법원은 30%를 깎습니다. 같은 감정가라도 어느 법원 사건이냐에 따라 세 번째 기일 최저가가 4,500만 원 벌어집니다.
20% 법원에서는 4회차 최저가가 1억 5,360만 원, 30% 법원에서는 1억 290만 원입니다. 그래서 지방 법원의 4회차 물건이 유난히 싸 보여도, 그 값은 저감률 차이에서 나온 숫자일 수 있습니다. 보고 있는 사건이 어느 법원 사건인지, 매각공고에 적힌 최저가가 몇 회차 값인지 먼저 확인해야 계산이 맞습니다.
보증금을 내는 방법은 세 가지입니다.
- 현금
- 자기앞수표: 한 장으로 끊어 가면 봉투에 넣기 편합니다
- 경매보증보험증권: 서울보증보험에 보증료를 내고 발급받는 증권으로, 큰돈을 들고 가지 않아도 됩니다
다만 낙찰자가 대금을 못 내 다시 경매에 부쳐지는 재매각 사건은 보증금을 입찰가격의 2/10이나 3/10으로 정하는 것이 보통입니다. 매각공고의 특별매각조건 칸에 이 비율이 적혀 있으니, 10%만 준비해 갔다가 입찰이 무효가 되는 일은 여기서 막을 수 있습니다.
입찰 당일 법원에서 기일입찰표를 내기까지의 경매 절차
기일입찰은 매각기일 당일 법원 경매법정에서 집행관이 진행합니다. 법정 입구에는 그날 사건의 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 사본이 놓여 있어 마지막으로 한 번 더 볼 수 있습니다.
입찰 당일의 경매 절차는 이렇게 흘러갑니다.
- 집행관이 입찰 시작과 마감 시각, 개찰 시각을 알립니다.
- 흰색 용지인 기일입찰표에 사건번호, 물건번호, 이름과 주소, 입찰가격, 보증금액을 적습니다.
- 보증금을 작은 보증금 봉투에 넣어 한 번 봉합니다.
- 입찰표와 보증금 봉투를 큰 입찰봉투에 함께 넣고 스테이플러로 찍어 봉한 뒤 지정된 자리에 도장을 찍습니다.
- 봉투를 입찰함에 넣습니다. 이때부터는 입찰표를 고치거나 물릴 수 없습니다.
- 마감 뒤 바로 개찰해 가장 높은 값을 쓴 사람이 최고가매수신고인이 됩니다.
입찰가격은 정해진 금액으로 써야 하고 "최고가보다 100만 원 더" 같은 식으로는 쓸 수 없습니다. 떨어진 사람은 그 자리에서 보증금을 돌려받습니다. 최고가를 쓴 사람이 둘 이상이면 그 사람들끼리만 다시 입찰하고, 그래도 같으면 추첨으로 정합니다.
낙찰 뒤에도 일정이 남아 있습니다. 법원은 보통 매각기일 1주 뒤 매각결정기일에 허가 여부를 정하고 그 결정이 확정되면 대금 지급기한을 통지합니다.
대금을 다 내면 그날 소유권을 얻습니다. 그 뒤 집을 비워 주지 않는 점유자에게는 법원에 인도명령을 신청할 수 있습니다. 경매 사건은 이 인도명령 덕분에 명도 소송까지 가지 않고 끝나는 경우가 많습니다.
같은 아파트라도 아파트경매와 공매는 무엇이 다를까?
같은 단지 아파트가 법원 경매에도, 한국자산관리공사가 운영하는 온비드 공매에도 나올 수 있습니다. 아파트경매는 빚을 못 갚은 채무자의 집을 법원이 파는 절차이고, 공매는 세금을 안 낸 사람의 집을 나라가 압류해 파는 절차입니다.
둘 다 시세보다 싸게 살 수 있는 경로지만 입찰 방법과 낙찰 뒤 일이 다릅니다.
| 구분 | 법원 경매 | 온비드 공매 |
|---|---|---|
| 파는 곳 | 지방법원 | 한국자산관리공사 등 |
| 입찰 방법 | 법원에 직접 가서 봉투 제출 | 인터넷 전자입찰 |
| 유찰 뒤 가격 | 직전 가격의 20~30% 깎음 | 최초 가격의 10%씩, 절반까지 |
| 점유자 내보내기 | 인도명령 신청 가능 | 인도명령 없음, 명도 소송 |
| 보증금 | 최저매각가격의 10% | 공매예정가격의 10% 이상 |
이 표에서 가장 크게 갈리는 줄은 점유자 내보내기입니다. 공매는 인도명령 제도가 없어서 살고 있는 사람이 나가지 않으면 명도 소송을 따로 내야 하는데 이 기간이 몇 달씩 걸리기도 합니다.
반면 공매는 법원에 갈 필요 없이 집에서 입찰할 수 있습니다. 평일에 시간을 빼기 어려운 직장인도 입찰하려고 휴가를 내지 않아도 됩니다.
그래서 고르는 기준은 사람마다 다릅니다. 아무도 살지 않는 빈집이거나 소유자가 직접 살고 있어 협의가 쉬워 보이면 공매도 해볼 만합니다. 임차인이 살고 있고 보증금 문제가 얽혀 있다면, 인도명령이 있는 법원 경매 쪽이 처음 해보는 사람에게 부담이 적습니다.
대법원경매 입찰 전, 몇 개가 맞으면 들어가도 될까?
대법원경매에서 싸 보이는 값은 서류를 다 읽은 뒤의 값으로 다시 계산해야 진짜 가격이 됩니다. 입찰 여부는 아래 판정으로 정하면 됩니다.
- 매각물건명세서 인수 항목이 비어 있고, 전입일이 최선순위 설정일자보다 빠른 임차인이 없다
- 문건·송달내역에 유치권신고서가 없다
- 매각결과검색으로 본 같은 단지 낙찰가와 실거래가 사이에 내가 쓸 입찰가가 들어간다
- 이 사건 법원의 저감률과 특별매각조건의 보증금 비율을 확인했고, 그만큼 현금이나 보증보험증권을 준비했다
- 대금 지급기한 안에 낼 잔금과 취득세를 대출 승인까지 포함해 맞춰 두었다
다섯 줄이 모두 맞으면 입찰해도 되는 물건입니다. 첫째 줄이나 둘째 줄 가운데 하나라도 어긋나면 값이 아무리 싸도 다음 물건으로 넘어갑니다. 셋째에서 다섯째 줄만 어긋나면 그 줄을 채운 뒤 다음 매각기일을 노리면 됩니다.
특히 선순위 임차인이 있는 물건은 보증금을 더한 값이 실제 가격이라는 점이 판정의 출발점입니다.
쿠니쿠의 한마디
자료를 정리하면서 가장 오래 남은 숫자는 저감률이었습니다. 같은 감정가라도 어느 법원 사건이냐에 따라 4회차 최저가가 크게 벌어지는데 목록 화면만 보면 이 차이가 보이지 않거든요. 관심 있는 동네가 있다면 오늘은 입찰보다 매각결과검색에서 그 동네의 지난 낙찰가를 열 건쯤 모아 두는 일부터 해볼 만합니다. 그 숫자가 쌓이면 다음에 올라오는 물건의 최저가가 싼 값인지 비싼 값인지 한눈에 보입니다.
자주 묻는 질문
Q. 대법원경매 사이트를 보려면 회원가입이 필요한가요?
물건 검색과 경매사건검색은 회원가입 없이 됩니다. 관심물건 저장이나 일정 관리 같은 나의경매 메뉴를 쓸 때만 로그인해야 합니다.
Q. 입찰하러 갈 때 무엇을 챙겨야 하나요?
본인이 직접 가면 신분증, 도장, 보증금입니다. 대리인이 가면 본인의 인감이 찍힌 위임장과 인감증명서가 더 필요합니다. 법인이면 법인 등기사항증명서도 챙겨야 합니다.
Q. 낙찰받고 대금을 못 내면 어떻게 되나요?
낸 보증금은 돌려받지 못합니다. 차순위매수신고인이 있으면 그 사람에게 매각을 허가할지 정하고, 없으면 법원이 다시 매각을 명합니다. 재매각 사건에서는 보증금 비율이 20~30%로 올라가는 것이 보통입니다.
Q. 경매로 산 집도 취득세를 내나요?
냅니다. 경매도 유상 취득이라 일반 매매와 같은 주택 취득세율이 적용되고, 대금을 낸 날부터 60일 안에 신고·납부합니다. 대신 중개보수는 들지 않습니다.
Q. 기간입찰은 기일입찰과 무엇이 다른가요?
기간입찰은 1주에서 1달 사이로 정한 입찰기간 안에 연두색 기간입찰표를 집행관에게 직접 내거나 등기우편으로 보내는 방식입니다. 개찰은 입찰기간이 끝난 뒤 1주 안에 따로 정한 매각기일에 합니다.
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