아파트실거래가조회, 국토부 사이트에서 계약 30일 안에 올라오는 값과 해제 여부 읽는 법

주말에 중개사무소에서 매물 하나를 소개받고 집에 돌아온 상황을 떠올려 보겠습니다. 중개사는 같은 단지 비슷한 집이 얼마 전에 이 가격에 팔렸다고 말했습니다. 그 말이 맞는지 직접 확인할 때 아파트실거래가조회를 합니다.

그런데 막상 사이트를 열면 지난달 계약이 안 보이기도 하고 붉게 칠해진 거래가 섞여 있기도 합니다. 앱마다 보여 주는 숫자가 조금씩 다르기도 하거든요.

국토부 실거래가 조회 사이트에서 아파트실거래가조회 하는 순서

국토부 실거래가 조회 사이트는 국토교통부 실거래가 공개시스템입니다. 회원가입이나 로그인 없이 누구나 볼 수 있습니다. 거래당사자나 중개사가 신고한 매매 금액이 이곳에 모이고, 민간 앱이 보여 주는 실거래가도 대부분 이 자료를 받아 다시 보여 주는 것이라 원본을 한 번 보는 방법을 알아 두면 다른 앱의 숫자도 맞춰 볼 수 있습니다.

조회는 아래 순서로 합니다.

1. 화면 위쪽 유형 메뉴에서 아파트를 누릅니다
2. 시도명, 시군구명, 읍면동명을 차례로 고르거나 단지명 칸에 단지 이름을 넣습니다
3. 기준년도를 고르고 검색하기를 누릅니다
4. 지도나 단지목록에서 단지를 고르면 거래 목록이 열립니다
5. 거래 목록 위의 매매, 전월세 탭 가운데 매매를 고릅니다
6. 면적별로 나뉜 목록에서 내가 보는 매물과 같은 면적만 봅니다

지번주소와 도로명주소 가운데 아는 쪽으로 찾으면 됩니다. 블록지번이라 지도에 단지가 안 뜨면 왼쪽 위 검색창을 쓰라고 사이트가 안내합니다. 목록은 프린트 하기 버튼으로 종이에 뽑을 수도 있습니다.

시스템 화면 아래에는 제공 정보가 법적인 효력이 없고 참고용이라는 문구가 붙어 있습니다. 계약서의 금액을 대신하는 증명 자료로는 쓸 수 없다는 뜻입니다.

지난달 계약이 안 보이는 이유, 아파트 실거래가 반영은 신고 기한 30일 안에서

지난주나 지난달에 계약했다는 거래가 사이트에 없으면 신고 기한부터 떠올리면 됩니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조는 매매계약을 맺은 거래당사자가 계약일부터 30일 이내에 시군구청에 실제 거래가격을 신고하도록 정하고 있습니다. 중개사가 계약서를 써 줬다면 중개사가 신고합니다.

아파트 실거래가 반영은 이 신고가 들어온 다음에야 일어납니다. 서울시 부동산정보광장 안내에 따르면 실거래 자료는 신고일 기준으로 다음 날 공개됩니다.

그러니 계약하고 29일째에 신고한 거래는 한 달 가까이 지나서야 목록에 나타나죠. 10월 초에 계약한 거래도 신고를 늦게 하면 11월 초에야 올라옵니다.

목록에 나오는 날짜는 신고일이 아니라 계약일입니다. 7월에 계약하고 8월에 신고한 거래는 8월 칸 대신 7월 칸에 들어갑니다. 지난달 목록을 오늘 보고 한 달 뒤에 다시 보면 거래 건수가 늘어 있는 것도 이렇게 뒤늦게 채워지는 신고 때문입니다.

⚠️ 최근 한두 달 목록은 아직 신고가 다 들어오지 않은 상태라 거래가 적어 보일 수 있습니다.

그래서 지금 시점의 시세를 보려면 이번 달만 보지 말고 최근 3개월을 함께 봐야 빈칸에 속지 않습니다. 계약이 해제된 거래도 같은 법 제3조의2에 따라 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 신고하게 돼 있어 해제 표시 역시 늦게 붙을 수 있습니다.

민간 앱으로 봐도 될까요? 아파트실거래가 아실과 아파트 실거래가 앱의 차이

아파트실거래가 아실 화면은 지도 위에 단지별 가격이 떠서 여러 단지를 한눈에 보기 편합니다. 아실을 비롯한 아파트 실거래가 앱은 국토교통부가 공개한 신고 자료를 받아 그래프와 지도로 다시 보여 줍니다. 여기에 지금 나와 있는 매물 가격이나 거래량 같은 자체 정보를 얹습니다. 거래 금액 자체는 같은 원본에서 나오지만 원본이 공개된 뒤 앱에 들어오기까지 시간이 걸리고 면적 묶는 방식도 서비스마다 다릅니다.

구분	국토부 실거래가 공개시스템	민간 앱(아실 등)
자료 출처	신고 자료 원본	국토부 공개 자료를 받아 가공
해제 거래	붉은색 바탕으로 표시	서비스마다 표시 방식이 다름
매물 가격(호가)	없음	함께 보여 주는 곳이 많음
보기 편한 정도	표 위주, 단지별로 하나씩	지도·그래프로 여러 단지 비교
쓰기 좋은 때	숫자 하나를 최종 확인할 때	여러 단지를 훑어볼 때

여러 단지를 둘러볼 때는 앱이 편합니다. 마음에 둔 단지의 마지막 거래 금액과 해제 여부를 확정할 때는 국토부 원본을 보는 쪽이 정확합니다. 앱에서 본 숫자가 원본과 다르면 원본 숫자를 기준으로 삼습니다.

조회 화면에서 꼭 볼 6가지, 전용면적부터 해제 여부까지

거래 한 줄에는 금액 말고도 여러 칸이 붙어 있습니다. 금액만 보고 비교하면 같은 단지라도 엉뚱한 거래끼리 견주게 되거든요. 아래 여섯 칸을 함께 읽으면 그 거래가 내 매물과 비교할 만한지 가릴 수 있습니다.

• 전용면적: 공급면적이 아니라 집 안에서 실제로 쓰는 넓이입니다. 84㎡끼리, 59㎡끼리만 비교합니다
• 층: 같은 단지라도 저층과 고층 사이에 가격 차이가 납니다. 매물과 층이 비슷한 거래를 고릅니다
• 계약일: 신고일이 아니라 계약한 날입니다. 6개월 넘게 지난 거래는 지금 가격과 거리가 있을 수 있습니다
• 거래유형: 중개거래인지 직거래인지 나옵니다. 2021년 11월 1일 이후 계약분부터 표시됩니다
• 해제 여부: 계약을 맺었다가 해제한 거래입니다. 2020년 2월 21일 이후 계약분부터 공개됩니다
• 등기일: 소유권 이전 등기를 마친 날입니다. 2023년 1월 1일 이후 아파트 매매 계약분부터 나옵니다

이 가운데 거래유형과 해제 여부, 등기일은 그 거래가 정상적인 시세인지 거르는 칸입니다. 직거래는 가족 사이처럼 시세보다 낮게 오가는 경우가 섞일 수 있습니다. 해제된 거래는 실제로 집 주인이 바뀌지 않은 거래입니다.

국토교통부는 2023년 7월 높은 가격으로 신고한 뒤 계약을 해제하는 이른바 집값 띄우기를 막으려고 등기일을 공개하기 시작했습니다. 다만 등기일이 비어 있다고 모두 문제가 있는 거래는 아닙니다. 아파트 매매는 계약하고 두세 달 뒤에 잔금을 치르고 등기하는 경우가 많거든요.

그래서 최근 계약은 대개 등기일이 비어 있습니다. 계약일이 반년도 더 지났는데 등기일이 비어 있고 해제 표시도 없다면 그 거래는 비교에서 빼 두는 편이 안전합니다.

실거래가와 호가·KB시세·공시가격은 각각 어디에 쓰는 값인가요

집값을 말할 때 쓰는 숫자는 네 가지가 있고 같은 집이라도 넷이 서로 다릅니다. 어느 숫자를 보느냐에 따라 같은 집이 싸 보이기도 하고 비싸 보이기도 합니다.

값	만드는 곳	무엇을 보여 주나	주로 쓰는 곳
실거래가	거래당사자 신고	실제로 계약된 금액	매매 가격 판단
호가	집 주인	팔고 싶은 희망 금액	매물 협상의 출발점
KB시세	KB국민은행	거래·매물을 모아 낸 추정 가격	은행 대출 한도 계산
공시가격	국토교통부	세금 매기는 기준 가격	재산세·종부세 계산

실거래가는 이미 끝난 거래의 금액이고, 호가는 아직 팔리지 않은 집의 희망 금액입니다. 오르는 시기에는 호가가 실거래가보다 높게 붙고 내리는 시기에는 실거래가가 뒤늦게 따라 내려옵니다. 그래서 매물 가격을 판단할 때는 호가를 실거래가와 견줘 봅니다.

KB시세와 공시가격은 집을 살지 말지보다는 산 뒤의 돈 계산에 쓰입니다. 은행은 주택담보대출 한도를 정할 때 실거래가보다 KB시세 같은 시세를 담보 가치로 보는 경우가 많습니다.

재산세와 종부세는 공시가격을 출발점으로 계산합니다. 공시가격으로 세금이 얼마 나오는지는 재산세 납부 조회와 계산 글에서 단계별로 계산해 두었습니다.

내가 본 매물 가격이 적정한지 판정하는 기준

판정은 비교할 거래를 먼저 고른 뒤 그 거래들이 만드는 가격 범위에 매물 가격을 대 보는 순서로 합니다. 비교 거래는 국토부 원본에서 같은 전용면적, 비슷한 층, 최근 3개월 계약분으로 고르되 직거래와 해제된 거래는 뺍니다. 신고가 늦게 들어오는 만큼 3개월은 잡아야 비교할 거래 수가 모이고, 그보다 길게 잡으면 지금 가격과 멀어집니다.

가상의 예로 계산해 보겠습니다. 전용 84㎡ 매물을 8억 9천만 원에 소개받았다고 하고, 같은 면적 최근 3개월 거래는 아래 네 건으로 잡겠습니다.

• 8억 2천만 원, 중개거래
• 8억 5천만 원, 중개거래
• 7억 6천만 원, 직거래
• 9억 1천만 원, 해제

직거래와 해제 거래를 빼면 남는 범위는 8억 2천만 원에서 8억 5천만 원입니다. 매물 가격 8억 9천만 원은 범위 위쪽 끝보다 4천만 원 높습니다. 해제된 9억 1천만 원을 그대로 넣었다면 범위가 9억 1천만 원까지 늘어나 이 매물이 범위 안에 드는 것처럼 보였을 텐데, 거르고 나면 반대 결론이 나오는 셈이죠.

범위에 대 본 결과는 세 가지로 나눠 판정합니다.

• 범위 안: 최근 거래와 같은 수준의 가격입니다. 층과 향, 수리 상태가 비교 거래와 비슷한지만 확인하면 됩니다
• 범위 위: 차이 나는 금액만큼의 이유가 있어야 합니다. 로열층, 전체 수리, 좋은 향처럼 비교 거래에 없던 장점을 중개사에게 묻습니다. 이유가 없으면 그 금액이 협상할 몫입니다
• 범위 아래: 싸게 나온 이유를 먼저 찾습니다. 저층, 수리 필요, 세입자 승계 같은 조건이 붙어 있는 경우가 많습니다

비교 거래가 세 건도 안 되면 기간을 6개월로 늘리거나 면적이 가장 가까운 평형을 더해 범위를 잡습니다. 매매가가 정해지면 함께 드는 중개보수는 복비계산기 기준 글의 요율로 바로 셀 수 있습니다.

쿠니쿠의 한마디

해제 여부는 2020년 2월 21일 이후 계약분부터 공개되고, 해제된 거래 한 건이 섞이느냐 빠지느냐에 따라 같은 매물이 범위 안에 들기도 하고 범위 위로 벗어나기도 합니다. 마음에 둔 단지가 있다면 오늘 국토부 공개시스템에서 같은 면적의 최근 3개월 거래를 골라 직거래와 해제 거래에 줄을 그어 보시길 권합니다. 남은 거래의 가장 낮은 값과 가장 높은 값을 메모해 두면 다음에 중개사무소에서 가격을 들을 때 바로 대 볼 기준이 생깁니다.

자주 묻는 질문

Q. 빌라나 오피스텔 실거래가도 같은 곳에서 볼 수 있나요?

볼 수 있습니다. 실거래가 공개시스템 위쪽 유형 메뉴에 연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔, 토지, 분양/입주권, 상업/업무용이 따로 있고, 조회 순서는 아파트와 같습니다.

Q. 전세나 월세 계약 금액도 나오나요?

나옵니다. 단지를 고른 뒤 거래 목록 위의 전월세 탭을 누르면 보증금과 월세가 나옵니다. 서울시 부동산정보광장 기준으로는 2011년 이후 신고분부터 조회됩니다. 전세가율을 따질 때는 매매와 같은 면적, 같은 기간으로 맞춰 봐야 숫자가 의미를 가집니다.

Q. 몇 동 몇 호 거래인지도 알 수 있나요?

호수는 공개하지 않습니다. 개인 정보를 보호하려고 층까지만 보여 주기 때문에, 같은 층 거래라도 어느 집인지는 알 수 없습니다.

Q. 조회한 실거래가로 대출 한도를 계산해도 되나요?

어림잡는 용도로는 괜찮지만 실제 한도와는 다를 수 있습니다. 은행은 실거래가보다 KB시세 같은 시세를 담보 가치로 쓰는 경우가 많아서 대출 상담 때 은행이 보는 시세를 따로 물어보는 편이 정확합니다.

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