양도세계산기 2026년 기준, 차익 3억 원이면 1주택 0원·2주택 7,734만 원

올해 집을 팔 계획이 있다면 양도세계산기에 숫자를 넣기 전에 바뀐 조건부터 알아야 합니다. 조정대상지역 다주택자에게 붙는 중과세율을 잠시 빼 주던 유예가 2026년 5월 9일에 끝났습니다. 정부는 8월에 장기보유특별공제를 거주기간 중심으로 바꾸는 세제개편안을 내놓았습니다. 같은 집을 같은 값에 팔아도 집이 몇 채인지, 몇 년을 살았는지에 따라 계산기 결과가 0원부터 2억 원대까지 벌어집니다.

계산기는 넣은 값대로만 계산합니다. 이 글은 계산기 칸을 채우는 순서대로 비과세, 공제, 세율, 신고 기한을 하나씩 짚고 같은 차익 3억 원을 놓고 경우마다 세금을 직접 계산해 봅니다.

양도세계산기에 넣는 값 다섯 가지는 무엇인가요?

 

어느 계산기를 쓰든 묻는 값은 거의 같습니다. 국세청 홈택스 모의계산이든 은행·부동산 앱의 부동산 양도세 계산기든 아래 다섯 칸을 채워야 결과가 나옵니다.

1. 양도가액: 실제로 판 금액입니다. 매매계약서의 금액을 그대로 씁니다
2. 취득가액: 살 때 낸 금액입니다. 분양받았다면 분양가와 옵션 금액을 더합니다
3. 필요경비: 살 때 낸 취득세, 사고팔 때 낸 중개보수, 법무사 비용, 집의 가치를 높인 공사비를 더합니다
4. 보유기간과 거주기간: 잔금을 치른 날부터 판 날까지 몇 년인지, 그중 실제로 몇 년을 살았는지입니다
5. 주택 수와 지역: 팔 때 세대 전체가 가진 주택 수와 그 집이 조정대상지역에 있는지입니다

이 가운데 결과를 가장 크게 바꾸는 칸은 필요경비와 주택 수입니다. 필요경비는 영수증이 있어야 인정됩니다. 확장 공사나 섀시 교체처럼 집의 수명을 늘린 공사는 들어가지만 도배나 장판 교체처럼 고치고 유지하는 데 쓴 돈은 빠집니다.

중개보수가 얼마였는지 기억나지 않으면 복비계산기 기준이 되는 중개보수 요율으로 대략 맞춰 볼 수 있습니다. 다만 신고에는 실제 영수증 금액만 씁니다.

계산기는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼서 양도차익을 구하고 여기서 장기보유특별공제를 빼면 양도소득금액이 됩니다. 다시 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준이고, 여기에 세율을 곱한 값이 양도소득세입니다. 마지막으로 그 10%를 지방소득세로 더 냅니다.

1주택이면 언제 0원이 되나, 양도세 비과세 조건 2년 보유와 12억

1세대가 집 한 채만 가지고 있다가 팔면 세금이 아예 없을 수 있습니다. 양도세 비과세 조건은 세 가지입니다.

• 팔 때 세대 전체가 가진 주택이 한 채일 것
• 그 집을 2년 이상 보유했을 것
• 살 때 그 집이 조정대상지역에 있었다면 2년 이상 거주했을 것

세 가지를 채우면 양도가액이 12억 원 이하일 때 세금이 0원입니다. 계산기에 숫자를 넣어도 결과가 0원으로 나오죠. 12억 원은 양도가액 기준입니다. 차익이 아니라 판 금액이 12억 원을 넘는지를 봅니다.

12억 원을 넘으면 넘는 몫에 해당하는 차익만 과세합니다. 9억 원에 사서 10년을 보유하고 그 집에서 10년을 산 뒤 15억 원에 팔았다고 해보겠습니다. 양도가액 15억 원 가운데 12억 원을 넘는 3억 원은 20%이므로, 차익 6억 원의 20%인 1억 2,000만 원만 과세 대상이 됩니다.

나머지는 아래 순서로 계산합니다.

1. 장기보유특별공제 80%를 빼면 2,400만 원
2. 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준 2,150만 원
3. 세율 15%를 곱하고 누진공제 126만 원을 빼면 196만 5,000원
4. 지방소득세 10%를 더하면 216만 1,500원

15억 원에 판 집이라도 1주택 요건을 채우면 세금이 이만큼 줄어듭니다.

조정대상지역은 2025년 10월 16일부터 서울 25개 구 전체와 경기 과천·광명·하남 등으로 넓어졌습니다. 이날 이후에 이 지역 집을 샀다면 2년을 보유만 해서는 비과세가 안 되고 2년을 직접 살아야 합니다. 계산기에 거주기간 칸이 따로 있는 이유가 여기에 있습니다.

⚠️ 이사하면서 잠시 두 채가 된 일시적 2주택은 정해진 기간 안에 먼저 산 집을 팔면 1주택처럼 비과세를 받을 수 있지만, 계산기 대부분은 이 특례를 자동으로 따지지 않습니다.

오래 살수록 줄어드는 몫, 장기보유특별공제율 최대 80%

장기보유특별공제는 3년 이상 가진 부동산의 양도차익에서 일정 비율을 빼 주는 제도입니다. 오래 가질수록 차익 중 물가가 오른 몫이 커지니 그 몫만큼 세금을 줄여 준다는 뜻입니다. 장기보유특별공제율은 1세대 1주택이냐 아니냐에 따라 두 가지 표로 나뉩니다.

보유·거주기간	일반 부동산·다주택	1세대 1주택(보유+거주)
3년	6%	24%
5년	10%	40%
7년	14%	56%
10년	20%	80%
15년 이상	30%	80%

두 표는 늘어나는 속도가 다릅니다.

• 일반 부동산: 3년째에 6%로 시작해 한 해에 2%씩 늘어 15년에 30%에서 멈춥니다
• 1세대 1주택: 보유 한 해에 4%, 거주 한 해에 4%를 따로 더해 각각 40%까지, 합쳐서 80%까지 받습니다

표의 1세대 1주택 칸은 보유와 거주 기간이 같다고 놓고 계산한 값입니다.

1세대 1주택 표를 쓰려면 그 집에서 2년 이상 살아야 합니다. 10년을 가졌어도 한 번도 살지 않았다면 1주택이라도 일반 표의 20%만 받습니다. 같은 1주택자라도 실제로 산 기간에 따라 공제율이 네 배까지 벌어집니다. 그래서 계산기의 거주기간 칸을 비워 두면 1주택자도 결과가 크게 나옵니다.

조정대상지역에서 다주택 중과세율이 붙는 집은 장기보유특별공제를 아예 받지 못합니다. 소득세법 제95조가 중과 대상 주택을 공제 대상에서 빼 두었기 때문입니다.

양도소득세 세율 6~45% 구간과 1년·2년 안에 팔 때

2년 이상 보유한 주택에는 종합소득세와 같은 기본세율 6~45%를 적용합니다. 과세표준이 커질수록 높은 세율이 붙습니다. 계산을 쉽게 하려고 구간마다 누진공제액을 뺍니다.

과세표준	세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	0원
1,400만~5,000만 원	15%	126만 원
5,000만~8,800만 원	24%	576만 원
8,800만~1억 5,000만 원	35%	1,544만 원
1억 5,000만~3억 원	38%	1,994만 원
3억~5억 원	40%	2,594만 원
5억~10억 원	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

과세표준이 2억 원이면 38% 구간이라 2억 원에 38%를 곱한 7,600만 원에서 1,994만 원을 빼 5,606만 원이 됩니다. 실제로는 구간마다 다른 세율이 붙는데, 누진공제 1,994만 원이 그 차이를 한 번에 맞춰 줍니다.

보유기간이 짧으면 기본세율 대신 단기 세율을 씁니다. 소득세법 제104조는 주택을 1년 안에 팔면 70%, 1년 이상 2년 안에 팔면 60%를 적용하도록 정하고 있습니다. 토지나 상가는 같은 기간에 50%와 40%라 주택이 더 무겁습니다.

다주택 중과는 기본세율에 얹는 가산세율입니다. 조정대상지역 주택을 팔 때 1세대 2주택이면 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상이면 30%포인트를 더합니다. 2022년 5월부터 이 가산을 잠시 멈춰 왔는데, 그 유예가 2026년 5월 9일로 끝나 지금 파는 조정대상지역 다주택자는 다시 가산세율을 적용받습니다.

같은 차익 3억 원, 1주택·2주택·단기 보유는 세금이 얼마나 다를까

5억 원에 사서 8억 원에 판 집, 차익 3억 원을 두고 네 경우를 비교해 보겠습니다. 계산을 단순하게 하려고 필요경비는 0원으로 놓은 가상 예시입니다.

• 1주택, 2년 이상 보유·거주: 양도가액 8억 원이 12억 원 이하라 비과세, 0원입니다
• 2주택, 일반지역, 10년 보유: 장기보유특별공제 20%인 6,000만 원과 기본공제를 빼면 과세표준 2억 3,750만 원입니다. 38%를 곱하고 1,994만 원을 빼면 7,031만 원, 지방소득세를 더하면 7,734만 1,000원입니다
• 2주택, 조정대상지역, 10년 보유: 장기보유특별공제가 없어 과세표준이 2억 9,750만 원입니다. 세율 38%에 20%포인트를 더한 58%를 곱하고 1,994만 원을 빼면 1억 5,261만 원, 지방소득세를 더하면 1억 6,787만 1,000원입니다
• 1주택, 1년 미만 보유: 비과세도 장기보유특별공제도 없이 과세표준 2억 9,750만 원에 70%를 곱해 2억 825만 원, 지방소득세를 더하면 2억 2,907만 5,000원입니다

같은 차익 3억 원의 세금이 0원에서 2억 2,907만 원까지 차이 납니다. 일반지역 2주택은 약 7,734만 원인데, 조정대상지역 2주택과 견주면 9,053만 원 차이가 납니다. 차이는 집값이 아니라 주택 수, 지역, 보유기간 세 칸에서 났습니다.

비과세가 되면 나머지 계산이 필요 없습니다. 비과세가 안 되면 장기보유특별공제를 받는지가 그다음으로 큽니다. 세율 구간은 그 뒤에야 결과를 움직입니다. 그래서 계산기 결과가 예상보다 크면 세율보다 주택 수와 거주기간을 먼저 다시 보는 편이 빠릅니다.

팔고 나서 언제까지 내나, 양도세 신고기간과 홈택스 신고 순서

양도세 신고기간은 판 날이 속한 달의 마지막 날부터 2개월입니다. 이를 예정신고라고 부릅니다. 보통 잔금을 받은 날을 판 날로 보니, 11월 10일에 잔금을 받았다면 11월 30일부터 2개월인 1월 31일까지 신고하고 세금을 냅니다.

같은 해에 부동산을 두 번 이상 팔았다면 다음 해 5월 확정신고에서 두 건을 합쳐 다시 계산합니다. 기본공제 250만 원도 한 해에 한 번만 받기 때문에 두 번째 건에서는 빠집니다.

신고는 국세청 홈택스에서 직접 할 수 있습니다. 순서는 이렇습니다.

1. 매매계약서, 취득 때 계약서, 필요경비 영수증을 파일로 준비합니다
2. 홈택스에 로그인해 양도소득세 신고 메뉴에서 예정신고를 고릅니다
3. 양도가액과 취득가액, 필요경비, 보유·거주기간을 계약서와 영수증대로 입력합니다
4. 계산된 세액을 확인하고 신고서를 제출한 뒤 같은 화면에서 납부합니다
5. 지방소득세는 위택스에서 따로 신고·납부합니다

기한을 넘기면 무신고 가산세 20%가 붙고, 내지 않은 날수만큼 납부지연 가산세도 쌓입니다. 비과세인지 애매하거나 일시적 2주택처럼 특례가 걸린 경우에는 신고 전에 관할 세무서 상담으로 요건부터 맞춰 두는 편이 안전합니다.

계산 결과를 믿기 전에 부동산 양도세 계산기에서 다시 볼 순서

계산기 결과가 이상하게 나오면 아래 칸을 위에서부터 하나씩 고쳐 봅니다.

1. 주택 수: 팔 때 세대원 전체의 주택을 셉니다. 분양권과 조합원입주권도 주택 수에 들어갈 수 있습니다
2. 비과세 여부: 1주택, 2년 보유, 조정대상지역이면 2년 거주를 채웠고 양도가액이 12억 원 이하인지 봅니다. 셋을 다 채우면 여기서 끝입니다
3. 지역: 그 집이 지금 조정대상지역인지 봅니다. 다주택이면 중과 여부가 여기서 갈립니다
4. 장기보유특별공제: 1주택이면 실제로 산 기간을 넣었는지, 다주택이면 3년 이상 보유했는지 봅니다
5. 필요경비: 취득세, 중개보수, 섀시 같은 공사비를 영수증 금액대로 넣었는지 봅니다
6. 신고 기한: 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 안인지 달력에 적어 둡니다

차익 3억 원의 비교에서 봤듯 결과를 가장 크게 바꾸는 칸은 2번과 3번입니다. 이 두 칸이 맞으면 계산기 숫자는 실제 신고서 금액에서 크게 벗어나지 않습니다.

쿠니쿠의 한마디

1주택자 표에서 공제율을 가장 크게 가르는 칸은 거주기간입니다. 같은 10년 보유라도 그 집에 살았는지에 따라 공제율이 네 배로 벌어집니다. 집을 팔 생각이 있다면 오늘은 주민등록초본을 한 통 떼어 그 집 주소에 실제로 전입해 있던 날짜부터 적어 두세요. 계산기의 거주기간 칸은 그 날짜로 채우면 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 집을 팔고 손해를 봤는데도 신고해야 하나요?

네, 신고 대상입니다. 소득세법 제105조는 양도차익이 없거나 손해가 난 경우에도 예정신고를 하도록 정하고 있습니다. 낼 세금은 없지만, 같은 해에 다른 부동산을 팔아 이익이 났다면 확정신고에서 손해 본 몫과 합쳐 계산할 수 있습니다.

Q. 부부 공동명의면 세금이 줄어드나요?

줄어드는 경우가 많습니다. 양도세는 사람별로 계산하기 때문에 차익을 반씩 나누면 각자 낮은 세율 구간에 들고, 기본공제 250만 원도 두 사람이 각각 받습니다. 차익 3억 원이 한 사람에게 몰리면 38% 구간이지만, 1억 5,000만 원씩 나뉘면 각자 35% 구간에 머뭅니다.

Q. 내년부터 장기보유특별공제가 바뀌나요?

정부가 2026년 8월에 발표한 세제개편안에는 1세대 1주택 장기보유특별공제를 보유기간보다 거주기간 중심으로 바꾸는 내용이 들어 있습니다. 개편안 기준으로는 2028년 1월 1일 이후 판 집부터 단계적으로 적용합니다. 국회를 통과해야 확정되므로, 올해와 내년에 파는 집은 지금 표대로 계산합니다.

Q. 상속받은 집을 팔 때 보유기간은 언제부터 세나요?

단기 세율을 따질 때는 돌아가신 분이 그 집을 산 날부터 셉니다. 소득세법 제104조가 상속받은 자산의 취득일을 피상속인이 취득한 날로 보기 때문입니다. 장기보유특별공제의 보유기간은 상속받은 날부터 세니 두 칸을 다르게 넣어야 합니다.

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