보금자리론 2026년 자격과 금리, 소득 7천만 원·집값 6억 원 이하면 최대 3억 6천만 원

연소득 3,000만 원인 직장인이 지방의 4억 원짜리 아파트를 계약하고 보금자리론을 알아본다고 해 보겠습니다. 이 사람은 본인이 받을 수 있는지, 금리는 얼마인지, 잔금에 맞춰 얼마까지 빌릴 수 있는지를 궁금해합니다.

보금자리론은 한국주택금융공사가 내놓는 고정금리 주택담보대출이라서 은행 대출과 따지는 순서가 다릅니다. 자격을 먼저 보고, 그다음 금리와 우대금리, 마지막으로 한도를 계산합니다.

보금자리론 대출자격, 집값 6억 원과 소득 7천만 원 말고 무엇을 보나요?

보금자리론 대출자격은 사람, 집, 소득, 신용, 주택 수 다섯 가지를 모두 채워야 합니다. 한국주택금융공사 보금자리론 상품소개에 적힌 요건을 정리하면 아래와 같습니다.

• 사람: 민법상 성년인 대한민국 국민(재외국민·외국국적동포 포함)
• 집: 담보로 잡는 집이 6억 원 이하이면서 실제로 살 공부상 주택
• 소득: 부부합산 연소득 7,000만 원 이하, 미혼이면 본인 소득만
• 신용: NICE신용평가정보 점수 271점 이상, 연체·대위변제 같은 신용정보가 남아 있지 않을 것
• 주택 수: 부부가 가진 집이 담보 주택을 빼고 0채 또는 1채

집값 6억 원은 구입할 때 시세, 감정평가액, 실제 매매가 가운데 하나라도 넘으면 안 됩니다. 매매가가 5억 9천만 원이어도 감정가가 6억 1천만 원으로 나오면 신청할 수 없습니다.

1주택자는 새집으로 갈아타는 일시적 2주택일 때만 구입용도로 받을 수 있고, 기존 집은 대출 실행일부터 3년 안에 팔아야 합니다. 대출을 받은 뒤에도 공사가 해마다 주택 수를 다시 확인합니다.

⚠️ 실행 뒤 집이 한 채 더 생기면 6개월 안에 팔아야 하고, 기한을 넘기면 대출 전액을 바로 갚아야 합니다.

10월 공시 보금자리론 금리는 만기별로 얼마인가요

보금자리론 금리는 공사가 매달 공시하며 대출을 실행한 날의 금리가 만기까지 그대로 갑니다. 한국주택금융공사 금리안내의 2026년 10월 1일 공시를 보면 아낌e보금자리론은 만기 10년 연 4.90%에서 50년 연 5.20%까지 만기가 길수록 조금씩 오릅니다.

u-보금자리론과 은행에서 신청하는 t-보금자리론은 같은 만기에서 0.1%p 높습니다. 만기 30년 기준으로 아낌e는 연 5.10%, u-보금자리론·t-보금자리론은 연 5.20%입니다. 아낌e는 대출 약정과 근저당 설정 등기를 전자로 처리하는 대신 금리를 깎아 줍니다.

3억 원을 30년 원리금균등으로 갚으면 연 5.10%일 때 한 달 162만 8,849원, 연 5.20%일 때 164만 7,333원입니다. 한 달 1만 8천 원 남짓이지만 30년이면 660만 원 넘게 벌어집니다.

만기를 늘리면 금리는 오르는데 월 상환액은 줄어듭니다. 같은 3억 원이 10년 만기(연 4.90%)면 매달 316만 원대, 50년 만기(연 5.20%)면 140만 원대이고, 계산 방식은 대출계산기로 3억 원 30년 월 상환액을 계산한 글과 같습니다.

다만 40년은 만 40세 미만이거나 만 50세 미만 신혼가구, 50년은 만 35세 미만이거나 만 40세 미만 신혼가구만 고를 수 있습니다.

우대금리 최대 1.0%p, 신혼·다자녀는 얼마나 내려가나

공시 금리에서 가구 사정에 따라 우대금리를 빼 줍니다. 여러 항목을 겹쳐 받을 수 있지만 합쳐서 1.0%p까지입니다. 아낌e의 전자 처리 우대 0.1%p는 이 한도와 따로 붙습니다.

우대 항목	깎아 주는 폭
신혼가구(혼인신고 7년 이내)	0.3%p
신생아 출산가구(신혼과 중복 불가)	0.2%p
다자녀 2자녀	0.5%p
다자녀 3자녀 이상	0.7%p
한부모·장애인·다문화가구	각 0.7%p
저소득청년	0.1%p
전세사기피해자	1.0%p

신혼가구가 아낌e 30년 연 5.10%에서 0.3%p를 받으면 연 4.80%가 됩니다. 3억 원 기준 한 달 상환액은 157만 3,996원으로, 우대가 없을 때보다 매달 5만 4,853원 줄어듭니다. 30년이면 1,974만 원 정도 차이입니다.

집이 조정대상지역·투기과열지구 같은 규제지역에 있으면 반대로 금리에 0.2%p가 더해집니다. 신혼 우대 0.3%p를 받아도 규제지역 집이면 실제로 내려가는 폭은 0.1%p입니다.

보금자리론 대출 한도 3억 6천만 원, LTV 70%와 DTI 60% 중 낮은 쪽

보금자리론 대출 금액은 상한 3억 6천만 원, 집값에 비례하는 LTV, 소득에 비례하는 DTI 가운데 가장 작은 값으로 정해집니다.

LTV는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율입니다. 아파트는 최대 70%, 연립·다세대·단독주택은 65%까지이고, 규제지역이거나 신용점수가 271~614점이면 10%p를 더 뺍니다.

DTI는 연소득 대비 한 해 원리금 상환액의 비율입니다. 최대 60%이고 다른 대출의 이자도 함께 셉니다.

맨 앞의 연소득 3,000만 원 직장인에게 다른 대출이 없고 만기 30년, 연 5.10%라고 가정하면 이렇습니다.

1. LTV: 아파트 4억 원의 70%는 2억 8,000만 원
2. DTI: 연소득 3,000만 원의 60%는 한 해 1,800만 원, 한 달 150만 원까지 갚을 수 있다는 뜻이고 이 상환액으로 빌릴 수 있는 원금은 약 2억 7,626만 원
3. 상한: 3억 6,000만 원

세 값 중 가장 작은 약 2억 7,600만 원이 이 사람의 한도입니다. 집값이 아니라 소득에서 한도가 막힌 경우라서, 만기를 40년으로 늘려 월 상환액을 낮추면 DTI 쪽 한도가 올라갑니다. 다만 앞에서 본 나이 조건을 채워야 40년을 고를 수 있습니다.

일반·신혼·보금자리론 생애최초, 소득 기준과 한도는 어떻게 다른가요

같은 보금자리론이라도 가구 유형에 따라 소득 상한과 한도가 달라집니다. 상품소개와 특성별 상품소개에 나온 숫자를 한데 모으면 이렇습니다.

가구 유형	부부합산 소득 상한	대출 한도	LTV(아파트)
일반	7,000만 원	3억 6,000만 원	70%
신혼가구	8,500만 원	3억 6,000만 원	70%
미성년 자녀 1명	9,000만 원	3억 6,000만 원	70%
다자녀	1억 원	4억 원	70%
생애최초	7,000만 원	4억 2,000만 원	80%(수도권·규제지역 70%)

보금자리론 생애최초는 부부 모두 집을 가져 본 적이 없고 이번이 첫 집일 때 쓰는 조건으로, 구입용도로만 됩니다. 한도와 LTV가 가장 넉넉하고 규제지역 집이어도 LTV는 70%에서 더 줄지 않고 DTI도 60% 그대로입니다.

첫 집이면 취득세도 줄어듭니다. 생애최초 취득세 감면 기준을 정리한 글과 함께 계산해 두면 잔금에 필요한 현금이 정확해집니다.

맨 앞의 직장인이 생애최초라면 지방 아파트라 LTV 80%를 적용받아 집값 기준 한도가 3억 2,000만 원으로 오릅니다. 그래도 DTI 한도 약 2억 7,600만 원은 그대로라 실제 한도는 같습니다.

생애최초 혜택은 소득이 넉넉하고 집값 대비 현금이 적은 가구에서 실제 금액으로 나타납니다. 소득이 낮은 가구는 LTV보다 DTI가 먼저 걸리기 때문에 만기를 늘리는 쪽이 한도를 키우는 데 더 효과가 있습니다.

신혼가구는 부부합산 소득이 8,500만 원을 넘어도 대출을 받는 사람 한 명의 연소득이 7,000만 원 이하면 소득 요건을 채운 것으로 봅니다.

아낌e보금자리론은 어디서 어떻게 신청하나요

아낌e보금자리론과 u-보금자리론은 한국주택금융공사 홈페이지의 인터넷 신청 메뉴에서 신청합니다. 은행 창구에서 바로 신청하고 싶으면 t-보금자리론을 고르면 되는데, 금리가 0.1%p 높습니다. 홈페이지 신청은 아래 순서로 진행됩니다.

1. 공동인증서·금융인증서·간편인증으로 로그인한 뒤 신청
2. 상담에 필요한 정보 입력
3. 상담원 전화 상담, 이때 낼 서류를 안내받음
4. 홈페이지, 스마트주택금융 앱, 카카오톡 채널 가운데 한 곳으로 서류 제출
5. 공사 심사 후 승인 결과를 문자로 받음
6. 취급 은행 영업점에 가서 약정·근저당 설정을 마치고 대출금 받기

심사 단계에서는 주민등록등본, 소득·재직 증빙, 매매계약서 사본을 냅니다. 배우자가 있으면 배우자 신분증과 정보제공동의서도 필요한데, 배우자가 온라인으로 동의하면 생략됩니다. 은행에 갈 때는 대출용 인감증명서와 신분증을 챙깁니다.

신청 기한은 잔금일이 아니라 소유권 이전 등기일이 기준입니다. 집을 사는 구입용도는 등기일로부터 3개월 이내에 신청해야 하고, 잔금과 동시에 대출을 실행할 수도 있습니다. 심사 기간은 공사 안내에 따로 적혀 있지 않아서 잔금일이 잡히면 바로 신청하는 편이 안전합니다. 수도권이나 규제지역 집을 샀다면 대출 실행 뒤 6개월 안에 전입하고 증빙 서류를 내야 합니다.

내 조건으로 받을 수 있는지 다섯 가지로 판정하기

아래 다섯 줄에 표시해 보면 신청할지 말지가 정리됩니다.

☐ 사려는 집의 시세·감정가·매매가가 모두 6억 원 이하다
☐ 부부합산 연소득이 가구 유형별 상한(일반 7,000만 원, 신혼 8,500만 원, 다자녀 1억 원) 이하다
☐ 담보 주택을 빼면 집이 없거나, 1채를 3년 안에 팔 계획이다
☐ 신용점수가 271점 이상이고 연체 기록이 남아 있지 않다
☐ 연소득의 60% 안에서 한 해 원리금을 낼 수 있다

다섯 개가 모두 맞으면 신청 대상입니다. 우대금리 항목을 골라 아낌e로 신청하면 금리가 가장 낮습니다.

앞의 네 개는 맞는데 다섯째에서 막히면 한도가 생각보다 적게 나옵니다. 이때는 만기를 늘릴 수 있는 나이인지부터 따집니다. 앞의 네 개 가운데 하나라도 빠지면 보금자리론은 받을 수 없어 은행 일반 주택담보대출이나 다른 정책대출을 알아보게 됩니다.

쿠니쿠의 한마디

소득이 높지 않은 가구는 상한이나 집값보다 소득에서 한도가 먼저 막히고, 생애최초로 LTV가 올라가도 대출 금액이 그대로일 수 있습니다. 계약서를 쓰기 전에 연소득에 0.6을 곱해 한 해 갚을 수 있는 금액부터 적어 두면, 잔금 날 모자라는 돈을 미리 알 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 1주택자도 보금자리론을 받을 수 있나요?

새집으로 갈아타는 일시적 2주택일 때만 됩니다. 구입용도로만 가능하고, 기존 집은 대출 실행일부터 3년 안에 팔아야 합니다.

Q. 대출 중간에 금리가 바뀌나요?

바뀌지 않습니다. 실행한 날의 금리가 만기까지 고정되고, 공사가 다음 달 공시 금리를 올리거나 내려도 이미 받은 대출에는 영향이 없습니다.

Q. 일찍 갚으면 수수료가 있나요?

처음 실행한 날부터 3년 안에 원금을 미리 갚으면 남은 기간에 따라 최대 0.5%의 조기상환수수료가 붙습니다. 한부모·장애인·다문화 같은 사회적 배려층과 3자녀 이상 다자녀 우대를 받은 사람, 전세사기피해자는 면제됩니다.

Q. 상담은 어디로 하나요?

한국주택금융공사 고객센터 1688-8114입니다.

함께 보면 좋은 글

생애최초 취득세 감면 2026년 기준, 12억 이하 주택 200만 원 한도 정리

대출계산기 3억 원 30년, 금리 4.66%면 월 상환액 154만 원대

중도상환수수료 계산기 2026년, 주담대 1억 원을 1년 만에 갚으면 36만 원대